+7 (343) 382-19-07, +7 (922) 199-93-20, +7 (912) 686-36-36

Офис: г. Екатеринбург, ул. Белинского 55-305,

Для писем: 620075, г. Екатеринбург, ул. Розы Люксембург 37-300. 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

ПРОТОКОЛ

заседания «круглого стола» по вопросам применения законодательства об аренде, залоге, вещных правах

 27 мая 2011 г.                                                                                            г.  Екатеринбург

      В ходе встречи обсуждены следующие вопросы.

 I. Вопросы, возникающие при рассмотрении споров, связанных с применением законодательства об аренде.

 1.     В случае заключения договоров аренды торговых площадей (мест) в торговых центрах, каким образом должен быть определен предмет таких договоров (объект аренды) для того, чтобы предмет договора можно было признать согласованным, а договор аренды — заключенным?

 В своем выступлении Л.А. Новоселова отметила, что возможны различные варианты определения предмета договора аренды, но чаще всего на практике встречается указание на поэтажном плане помещений, которые являются предметом договора аренды, при этом поэтажный план является частью договора (приложением к нему). Другим вариантом определения объекта аренды является его словесное описание в тексте договора.

Р.С. Бевзенко в ходе обсуждения было отмечено, что в случае государственной регистрации договора аренды помещения в торговом центре (аренда части вещи) уполномоченный орган не вправе требовать кадастровый паспорт объекта, так как кадастровый паспорт составляется на вещь в целом, а в данном случае объектом аренды выступает часть вещи.

 2.     Если при заключении договора аренды стороны предмет договора не определили, но договор исполнен (имущество передано без идентифицирующих признаков), а при рассмотрении спора о взыскании долга по арендным платежам ответчик ставит вопрос о незаключенности договора (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации ), вправе ли суд при рассмотрении данного спора признать договор незаключенным?

 В ходе обсуждения Л.А. Новоселовой было высказано мнение о том, что п. 3 ст. 607 ГК РФ применяется в случаях, когда договор аренды сторонами подписан и арендатор требует передачи ему вещи. Если же в договоре объект аренды не был определен (отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору), но договор исполнен арендодателем, следовательно, стороны идентифицировали предмет договора при его передаче и в этой ситуации при взыскании арендных платежей (а возможно, и договорной неустойки за просрочку их внесения) ставить вопрос о незаключенности данного договора некорректно, поскольку неопределенность в объекте аренды отсутствует. В случае наличия между сторонами договора спора о его предмете, например, при передаче в аренду части помещений в здании спора о том, какая именно часть вещи была передана в аренду и какой частью вещи пользовался (вправе был пользоваться) арендатор, договор аренды может быть признан судом незаключенным.

Л.А. Новоселова обратила внимание также и на то, что в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.12.2006 № 10240/06 указано на наличие специальных требований, предъявляемых к определению в договоре аренды в качестве объекта аренды земельных участков.

 3. Ситуация. Договор аренды недвижимого имущества заключен на срок более одного года. Регистрация договора произведена в установленном законом порядке. Условиями договора предусмотрено, что, если до истечения срока его действия ни одна из сторон не заявит письменного намерения о его расторжении, договор автоматически пролонгируется на тот же срок.

Подлежит ли государственной регистрации такой договор аренды в связи с его продлением на новый срок более одного года при отсутствии отдельного соглашения о продлении срока с учетом положений ст. 12 Федерального закона от 27.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусматривающих наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним(1 )сведений о сроке действия обременения.

_________________________

(1) Далее — ЕГРП.

 (1)     Далее — ГК РФ.

 При ответе на данный вопрос Л.А. Новоселова обратила внимание на то, что в п. 10 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» описана следующая ситуация. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончаниипервоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора.

С учетом изложенного применительно к ситуации, описанной в вопросе, можно прийти к выводу, что отношения сторон регулируются новым договором аренды, заключенным на срок более 1 года, который также подлежит государственной регистрации.

Р.С. Бевзенко при обсуждении вопроса предложил различать возобновление договора аренды, то есть возникновение нового договора, заключенного на тот же срок, и пролонгацию договора, то есть его продление и, соответственно, увеличение срока аренды, что может повлечь за собой необходимость его государственной регистрации.

 4.     Является ли договор аренды недвижимости (нежилого помещения) заключённым, если он подписан на срок более одного года, но не зарегистрирован в установленном законом порядке, и до истечения года после подписания договора сторонами подписано дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью этого договора, устанавливающее действие договора на неопределённый срок(2)?

_________________________

(2) Решение Арбитражного суда Челябинской области от 08.02.2011 по делу № А76-10873/2010.

 В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, считается заключённым с момента такой регистрации.

Исходя из смысла указанных положений если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации(3).

_________________________

(3) Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.01.2009 №11680/08.

 По мнению Л.А. Новоселовой, в этом случае дополнительное соглашение необходимо рассматривать как новый договор, действие условий которого стороны распространили на ранее возникшие отношения в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ. При решении вопроса о необходимости государственной регистрации дополнительного соглашения и его заключенности следует исходить из того, на какой срок оно заключено: если на неопределенный срок, то такое соглашение не подлежит государственной регистрации.

 5.     Применяются ли предусмотренные Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» процедуры размещения заказов при заключении договора аренды недвижимого имущества, когда арендатором выступает бюджетное учреждение?

При обсуждении этого вопроса Л.А. Новоселова отметила, что Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации позиция по данной проблеме не высказана.

Минэкономразвития России придерживается точки зрения, согласно которой при заключении договора аренды недвижимого имущества, когда арендатором выступает бюджетное учреждение, процедуры размещения заказов, предусмотренные названным законом, не применяются. Данный подход основывается на том, что Федеральный закон от 21.07.2005 № 94-ФЗ регулирует только отношения, связанные с размещением заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг, а аренда ни товаром, ни работой, ни услугой не является.

Вместе с тем существует точка зрения, которая высказывается, в частности, специалистами Управления частного права Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. В соответствии с данной точкой зрения в рассматриваемой ситуации процедуры размещения заказов, установленные Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ, должны соблюдаться, в обоснование чего, со ссылкой на правила юридической техники, указывается, что согласно положениям Бюджетного кодекса Российской Федерации бюджетным учреждениям выделяются средства на оплату поставленных товаров, выполненных работ, оказанных услуг. Отдельного выделения средств на оплату стоимости аренды и т.п. Бюджетным кодексом Российской Федерации не предусмотрено.

 6.     Если размер арендной платы за помещения, находящиеся в муниципальной собственности, является регулируемым (п. 1 ст. 424 ГК РФ) и его можно определить из нормативного акта, то будет ли считаться договор аренды таких помещений незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ) при отсутствии в договоре указания такого размера?

 В ходе обсуждения Л.А. Новоселова отметила, что регулируемые уполномоченными органами цены могут применяться только в случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 424 ГК РФ). В данном случае размер арендной платы не является регулируемой ценой по смыслу п. 1 ст. 424 ГК РФ, поскольку его установление уполномоченным органом предусмотрено подзаконным нормативным актом.

В приведенной в вопросе ситуации необходимо исходить из того, что условие договора о размере арендной платы определено нормативным правовым актом (п. 4 ст. 421 ГК РФ), а следовательно, считается согласованным даже при отсутствии в тексте договора ссылки на размер арендной платы или нормативный правовой акт, в связи с чем основания для признания договора аренды незаключенным отсутствуют.

 7.     Вправе ли стороны при переоформлении права бессрочного (постоянного) пользования земельным участком в аренду устанавливать рыночную стоимость арендной платы меньшую, чем регулируемая законом цена (п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3    «О введении в действие Земельного кодекса

Российской Федерации»), и следует ли суду при взыскании суммы долга учитывать, что такое условие договора ничтожно в силу ст. 168 ГК РФ, и руководствоваться размером арендной платы из расчета 2 % кадастровой стоимости арендуемого земельного участка?

 При ответе на данный вопрос Л.А. Новоселова высказала точку зрения А.А. Маковской, по мнению которой 2 % кадастровой стоимости арендуемого земельного участка — это верхний предел годового размера арендной платы, то есть установить размер арендной платы менее 2 % кадастровой стоимости земельного участка стороны вправе.

 8. Согласно п. 7 ст. 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации(4) и п. 23 постановления Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» предметом аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка является размер годовой арендной платы.

_________________________

(4) Далее — ЗК РФ.

 Вместе с тем согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 №12404/09 по делу № А58-2302/2008, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли в силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды. Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами, установленными ст. 424 ГК РФ.

В каком соотношении находятся нормы п. 7 ст. 38.1 ЗК РФ и п. 3 ст. 65 ЗК РФ, ст. 424 ГК РФ? Подлежит ли применению установленный п. 7 ст. 38.1 ЗК РФ механизм определения размера годовой арендной платы при заключении по результатам торгов договоров аренды земельных участков, предоставляемых под строительство иных объектов (не связанных с жилищным строительством, например, в порядке, определенном п. 6 ст. 30 ЗК РФ), либо при проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка для целей, не связанных со строительством? Каким образом должен определяться размер арендной платы в случае продления заключенного по результатам торгов договора аренды на неопределенный срок?

В своем выступлении Л.А. Новоселова отметила, что в вопросе затронуты разные ситуации.

Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, и потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом установленной ставки арендной платы применительно к договорам аренды, заключенным не по итогам торгов.

В случае если право на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, выставлено на торги, то размер арендной платы формируется по итогам торгов и не становится регулируемым при продлении заключенного по результатам торгов договора аренды на неопределенный срок.

 9. В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества соответственно.

В силу п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 указанной статьи.

Считается ли исполненной обязанность арендатора по возврату арендованного имущества в случае, если арендатор возвращает арендодателю имущество не в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или не в том состоянии, которое обусловлено договором?

Вправе ли арендодатель отказаться от такого исполнения, потребовать от арендатора привести возвращаемое имущество в то состояние, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состояние, обусловленное договором, а за время приведения арендатором имущества в надлежащее состояние потребовать от него внесения арендной платы на основании ст. 622

ГК РФ как с лица, просрочившего обязательство по возврату арендованного имущества?

 В ходе обсуждения Л.А. Новоселовой указано следующее. Закон предусматривает, что арендатор должен вернуть имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор предлагает арендодателю имущество в ином состоянии, то он нарушает требования закона (договора) и такое исполнение нельзя признать надлежащим.

Кредитор вправе отказаться от принятия ненадлежащего исполнения и предложить арендатору привести имущество в надлежащее состояние. В таком случае обязанность арендатора по возврату имущества считается неисполненной и арендная плата подлежит внесению.

Вместе с тем отказ от принятия ненадлежащего исполнения является правом кредитора, арендодатель может принять имущество в состоянии, не соответствующем требованиям закона (условиям договора). В этом случае обязанность арендатора по возврату имущества считается исполненной и арендная плата дальнейшему внесению не подлежит. При этом кредитор вправе не предъявлять претензии, связанные с ненадлежащим исполнением указанной обязанности, или предъявить их: потребовать от арендатора приведения имущества в надлежащее состояние либо самостоятельно привести имущество в надлежащее состояние и потребовать от арендатора возмещения понесенных на это расходов.

Д.В. Новак обратил внимание на то, что в целях обеспечения правовой определенности в правоотношениях сторон претензии кредитора, связанные с возвратом имущества в ненадлежащем состоянии, должны быть заявлены в разумный срок.

 10. Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»(5) момент расторжения действующего договора аренды при принятии решения о реализации субъектами малого и среднего предпринимательства намерения о приватизации арендуемого имущества не определен. В связи с этим возникает вопрос о том, с какого момента договор аренды считается прекратившим свое действие: с момента принятия уполномоченным органом решения о приватизации арендуемого имущества, с момента получения от субъекта малого и среднего предпринимательства согласия на приобретение арендуемого имущества или с момента заключения договора купли-продажи?

_________________________

(5) Далее — Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

 Можно ли признать убытками арендатора арендную плату, внесенную им за    период    с    момента    подачи    субъектом    малого    или    среднего предпринимательства заявления о выкупе арендуемого помещения до момента заключения договора купли-продажи указанного имущества?

 Относительно вопроса о том, с какого момента договор аренды считается прекратившим свое действие, Л.А. Новоселова высказала точку зрения, согласно которой обязанность по внесению арендных платежей прекращается с момента государственной регистрации перехода права собственности к арендатору.

По ее мнению, убытки могут быть взысканы, если в действиях уполномоченного органа имеется состав правонарушения (например, в ситуации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2009 № 7188/09).

Р.С. Бевзенко сообщил о том, что в готовящемся проекте постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации содержится следующий подход. По общему правилу обязанность по внесению арендной платы прекращается в момент заключения договора купли-продажи, так как в этот момент арендатор перестает быть арендатором, а становится покупателем. Это общее правило может быть изменено договором. Однако данный подход не распространяется на аренду земельных участков. В отношении земельных участков обязанность по внесению арендной платы прекращается в момент возникновения права собственности на земельный участок.

 11. Согласно ст. 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Зачастую между арендатором, претендующим на выкуп арендуемого недвижимого имущества, и органами государственной власти, органами местного самоуправления возникают споры о величине выкупной цены, определенной оценщиком. В качестве какого участника арбитражного процесса (ответчика или третьего лица) в таких делах должен участвовать оценщик?

 Л.А. Новоселова полагает, что при рассмотрении дел по указанным спорам оценщик не подлежит привлечению ни в качестве ответчика, ни в качестве третьего лица. Так, ответчик — это лицо, к которому предъявлены материально-правовые требования, а в данном гражданско-правовом споре к оценщику никаких требований не предъявляется. При рассмотрении требований об оспаривании отчета независимого оценщика, он выступает в качестве ответчика.

Основания для привлечения оценщика в качестве третьего лица также отсутствуют, поскольку принимаемый судебный акт не влияет на права или обязанности оценщика. Вероятно, в определенных случаях другой оценщик может быть привлечен к участию в рассмотрении дела в качестве эксперта, а оценщик, проводивший оценку, может быть вызван в качестве свидетеля.

12.     Каков порядок определения судом выкупной цены в составе лизинговых платежей при рассмотрении судами споров о расторжении договора лизинга и взыскании в пользу лизингополучателя оплаченной последним выкупной стоимости предмета лизинга (применительно к позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, определенной в постановлении Президиума от 18.05.2010 № 1729/2010)?

 При обсуждении данного вопроса Л.А. Новоселова пояснила, что позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащаяся в указанном постановлении Президиума, заключается в следующем. Если в договоре лизинга не определена выкупная цена имущества и возникает вопрос о том, в какой части платежи являются выкупной стоимостью, а в какой — платой за пользование предметом лизинга, необходимо определить стоимость имущества на момент установленного договором окончания срока его действия и распределить эту сумму по периодам внесения лизинговых платежей. Затем, исходя из даты расторжения договора лизинга, следует определить, какая сумма была внесена в счет оплаты этого имущества как выкупная стоимость.

Кроме того, Л.А. Новоселова обратила внимание, что в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации передано дело, касающееся вопроса о лизинговых платежах (определение от 18.04.2011 № 17389/10).

 13.     Каким образом распределяется бремя доказывания между лизингодателем и лизингополучателем, в каком порядке определяются условия для взыскания выкупной стоимости предмета договора финансовой аренды (лизинга) в случае его досрочного расторжения и изъятия предмета лизинга лизингополучателем, если в договоре отсутствует указание непосредственно на выкупную стоимость предмета лизинга, входящую в общий состав лизинговых платежей, применительно к следующим искам:

-     иску лизингодателя к лизингополучателю о взыскании задолженности по лизинговым платежам (истцом — лизингодателем ко взысканию заявлена общая сумма задолженности по лизинговым платежам, включающая выкупную стоимость предмета лизинга без её выделения);

-     иску лизингополучателя к лизингодателю о взыскании в форме неосновательного обогащения выплаченной в составе лизинговых платежей выкупной стоимости предмета лизинга (истцом — лизингополучателем ко взысканию заявляется полная стоимость предмета лизинга, рассчитанная при отсутствии её согласования в договоре лизинга исходя из отчета независимого оценщика).

 Л.А. Новоселовой было отмечено, что в приведенной ситуации, когда отношения по пользованию предметом лизинга уже прекратились, на дату изъятия предмета лизинга можно определить ту часть лизинговых платежей, которыми погашалась выкупная цена предмета лизинга (см. результаты обсуждения предыдущего вопроса).

При этом вопрос о бремени доказывания решается по общим правилам, установленным ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, вне зависимости от того, какое из указанных в вопросе требований заявлено: истец доказывает, в какой части лизинговые платежи являлись платой за пользование имуществом, а в какой — выкупной ценой, ответчик приводит свои возражения.

Д.В. Новак также отметил, что в данной ситуации при рассмотрении требования лизингодателя к лизингополучателю о взыскании задолженности по лизинговым платежам они не могут быть взысканы в размере, установленном договором лизинга, поскольку в их состав входит и выкупная стоимость предмета лизинга.

 14. В соответствии с п. 2 ст. 289 ГК РФ по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В пункте 2 ст. 689 ГК РФ перечислены нормы, которые применяются к договору безвозмездного пользования. Пункт 2 ст. 615 ГК РФ, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названном перечне не указан.

Возникает вопрос: вправе ли ссудополучатель с согласия собственника (ссудодателя) передавать в аренду помещение, полученное по договору безвозмездного пользования?

К решению данного вопроса имеется два подхода.

1     подход. Глава 36 ГК РФ не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования в аренду.

Положения п. 1 ст. 690, ст. 696, п. 1 ст. 698 ГК РФ указывают на то, что с согласия собственника такая передача возможна. По общему правилу право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями могут быть также лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду. Поэтому при наличии соответствующих полномочий ссудополучатель может с согласия собственника сдавать в аренду имущество, полученное в безвозмездное пользование.     (6)

_________________________

(6) Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.01.2009 № 2128/08; постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.05.2005 № Ф03-А73/05-1/1029; Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.11.2006 № Ф08-5337/06, от 10.03.2009 № А53-8833/2008-С2-50.

 2     подход. Из положений п. 1 ст. 690, ст. 696, п. 1 ст. 698 ГК РФ следует возможность ссудополучателя передать полученное им по договору ссуды имущество третьему лицу. Однако по смыслу договора безвозмездного пользования сдача вещи ссудополучателем в аренду третьему лицу, то есть в возмездное пользование, недопустима и в случае наличия на это согласия ссудодателя. Иное противоречило бы назначению имущества, так как безвозмездное пользование вещью не предполагает извлечение прибыли от ее эксплуатации.

 При обсуждении данного вопроса Л.А. Новоселова поддержала первый подход, указав, что по общему правилу запрета передавать ссудополучателем имущество в аренду при отсутствии на это возражений ссудодателя нет. Ссудодатель, передав имущество по договору безвозмездного пользования, предоставляет возможность ссудополучателю безвозмездно пользоваться этим имуществом, при этом он может предоставить ссудополучателю еще и возможность извлечь доход от этого имущества путем сдачи его в аренду.

Кроме того, Л.А. Новоселова указала на наличие определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.01.2009 № 2128/08 по этому вопросу.

Р.С. Бевзенко также обратил внимание, что ссудополучатель не может передать арендатору имущество во владение, так как сам им не владеет, а в пользование передать вправе.

 15. Пунктом 1 ст. 1102 ГК РФ установлено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 названного Кодекса.

На практике возможна ситуация, когда лицо, приобретшее недвижимое имущество по сделке, произвело капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения данного имущества, увеличившие стоимость последнего, однако утратило права собственности на него в связи с признанием сделки недействительной или незаключенной, при этом иск о взыскании неосновательного обогащения предъявлен им после отчуждения имущества надлежащим собственником иному лицу. Аналогичная ситуация: арендатор на основании ст. 623 ГК РФ заявляет требования о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия прежнего арендодателя, после прекращения договора аренды с новым собственником имущества.

В п. 6 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о неосновательном обогащении, одобренного президиумом Федерального арбитражного суда Уральского округа 17.04.2009, указано, что в случае проведения ремонтных работ в помещениях, переданных по договору аренды, признанному впоследствии незаключенным или недействительным, на стороне арендодателя (собственника имущества) может возникнуть неосновательное обогащение, определяемое стоимостью ремонтных работ с учетом их необходимости и разумности.

Вместе с тем нормы закона не дают однозначного ответа на вопрос, к кому именно вправе заявить свои требования в порядке, установленном ст. 1102 ГК РФ, потерпевший — к первоначальному собственнику, который произвел отчуждение имущества с учетом произведенного ремонта, что нашло отражение в его стоимости, или новому собственнику, который приобрел данное имущество? Кто именно в данной ситуации является выгодоприобретателем произведенных истцом неотделимых улучшений (при условии доказанности размера увеличения стоимости недвижимости)?

Следует отметить, что имеется судебная практика, согласно которой, если арендодатель продал арендуемое имущество по цене, включающей в себя стоимость произведенных им неотделимых улучшений, арендатор вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость неотделимых улучшений с прежнего собственника . В рассматриваемом случае арбитражные суды исходили из того, что прежним собственником арендуемое имущество было продано иному лицу с учетом произведенного ремонта, что нашло отражение в его стоимости; распорядившись результатом неотделимых улучшений объекта спора, прежний арендодатель, соответственно, стал выгодоприобретателем стоимости неотделимых улучшений.

 По мнению Л.А. Новоселовой, выгодоприобретателем в данном случае является собственник, которому было возвращено имущество с улучшениями. При этом не имеет значения, продаст ли он впоследствии это имущество и по какой цене.

Д.В. Новак поддержал данную точку зрения, указав, что в приведенной ситуации покупатель (новый собственник) имущества не может быть выгодоприобретателем, поскольку у него нет ни обогащения, ни неосновательности, так как он приобрел это имущество у его собственника по возмездному договору.

 16. Унитарное предприятие, владеющее на праве хозяйственного ведения недвижимым имуществом (здание производственного назначения), произвело неотделимые улучшения этого имущества (капитальный ремонт) за счет собственных средств. Оплата работ подрядчику произведена авансом. Сразу после выполнения работ по ремонту недвижимое имущество изъято собственником из хозяйственного ведения унитарного предприятия и передано другому унитарному предприятию, которым подписаны предъявленные подрядчиком акты выполненных работ.

Возможно ли предъявление унитарным предприятием, оплатившим работы, унитарному предприятию, принявшему работы и пользующемуся их результатом, требования о взыскании неосновательного обогащения в размере стоимости подрядных работ?

(8) Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26.10.2009 по делу № А12-5231/2008 (определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2009 № 16748/09 отказано в передаче дела в Президиум).

 При обсуждении данного вопроса Л.А. Новоселовой было отмечено, что собственник не вправе изъять у унитарного предприятия закрепленное за ним на праве хозяйственного ведения имущество без ликвидации предприятия, (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерацииот 30.01.2002 № 6323/01 по делу № А40-45831/00-92-52). Такая сделка является ничтожной в соответствии со ст. 168 ГК РФ.

 17.     Каков объем доказывания по искам арендодателей к арендаторам о взыскании стоимости коммунальных услуг по объекту аренды: является ли обязательным представление арендодателем доказательств самостоятельного несения данных расходов? Влечет ли выставление счета на оплату по условиям договора аренды возникновение обязанности у арендатора по оплате указанной в счете стоимости коммунальных услуг?

 По мнению Л.А. Новоселовой, ситуации могут быть самые разные и в каждом случае необходимо исходить из условий договора аренды.

Р.С. Бевзенко отметил, что если стороны не согласовали в договоре условие о том, кто будет нести бремя таких расходов, то по общему правилу расходы по оплате коммунальных услуг несет собственник.

 18.     Согласно условиям договора аренды недвижимого имущества субъекта Российской Федерации на сумму арендной платы арендатор самостоятельно начисляет налог на добавленную стоимость(7) и перечисляет его в соответствующий бюджет по месту постановки на налоговый учет.

_________________________

’ Далее — НДС.

 Особенности по исчислению и уплате НДС в отношении услуг по предоставлению в аренду недвижимого имущества субъекта Российской Федерации, закрепленного за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, действующее налоговое законодательство не содержит. Правовая природа отношений, урегулированных п. 3 ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации(7), рассматривалась Конституционным судом Российской Федерации в определении от 02.10.2003 № 384-0.

_________________________

(7) Далее -HK РФ.

 В судебной практике по данному вопросу имеются различные подходы.

Согласно одной позиции арендатор по договору аренды, заключенному между арендодателем — государственным унитарным предприятием, за которым закреплено государственное имущество на праве хозяйственного ведения, и организацией-арендатором, вправе выполнить обязанности налогового агента в соответствии с условиями договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 № 10067/10 по делу № А50-32345/2009, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22.03.2011 № КА-А40/1434-11 по делу № А40-77473/10-107-388).

Другая позиция выражена в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2011 по делу № А47-4702/2010, согласно которой в случае заключения договора аренды между арендодателем — государственным унитарным предприятием, за которым закреплено государственное имущество на праве хозяйственного ведения, и организацией-арендатором у арендатора не возникает обязанностей налогового агента по исчислению, удержанию из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплате в бюджет НДС, поскольку уплата НДС в бюджет осуществляется государственным унитарным предприятием в общем порядке, установленном законом. Условие такого договора аренды о перечислении НДС арендатором в федеральный бюджет признается недействительным как не соответствующее требованиям закона.

 В ходе обсуждения вопроса Е.А. Ягудиной было отмечено, что приведенные ситуации не содержат противоположных подходов в толковании норм права. В указанных случаях имеют место различные фактические обстоятельства, а именно субъекты предоставления имущества в аренду, и подлежат применению разные нормы законодательства.

В первой ситуации (изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 № 10067/10 по делу № А50-32345/2009) сторонами договора аренды являлись орган местного самоуправления (арендодатель) и муниципальное унитарное предприятие (арендатор), поэтому в данном случае подлежал применению п. 3 ст. 161 НК РФ. Согласно этой норме при предоставлении на территории Российской Федерации органами государственной власти и управления и органами местного самоуправления в аренду федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества налоговыми агентами признаются арендаторы указанного имущества. Данные лица обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю, и уплатить в бюджет соответствующую сумму налога.

Во втором случае (изложенном в постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2011 по делу № А47-4702/2010) имущество предоставлялось в аренду государственным унитарным предприятием индивидуальному предпринимателю, поэтому нормы, содержащиеся в п. 3 ст. 161 Налогового кодекса Российской Федерации, не подлежали применению и у арендатора не возникло обязанностей налогового агента.

Также было обращено внимание на то, что условие о перечислении НДС в бюджет не является договорным, данные правила, в том числе определяющие субъекта, выступающего в качестве налогового агента, устанавливаются Налоговым кодексом Российской Федерации.

 II. Вопросы, возникающие при рассмотрении споров, связанных с применением законодательства о залоге.

 19. Распространяются ли положения п. 5 ст. 488 ГК РФ о нахождении в залоге у продавца товара, проданного в кредит, до его полной оплаты покупателем на договор уступки права требования, если таким договором предусмотрена оплата уступленного права в рассрочку?

По мнению судей Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, право требования не может являться предметом залога по договору уступки права требования в связи с тем, что имущественные права, представляющие собой самостоятельные объекты гражданских прав, не относящиеся к категории вещей, не могут быть признаны товаром по договору купли-продажи.

Кроме того, возникает вопрос о правомерности включения в договор уступки права требования условия о том, что право требования остается в залоге у цедента до полной оплаты цессионарием уступленного права требования.

 Л.А. Новоселовой указано, что в рассматриваемой ситуации речь идет о договоре купли-продажи права (требования) и к нему применяются нормы ГК РФ о купле-продаже. Не подлежат применению только те правила, которые противоречат существу такого обязательства. В данном случае правила о нахождении товара в залоге у продавца не вступают в противоречие с существом договорного обязательства, право (требование) может быть предметом залога.

 20.     В судебное заседание стороны представили заявление об утверждении мирового соглашения, подписанное сторонами, в соответствии с которым ответчик обязуется в обусловленные сроки выплатить истцу сумму долга по договору займа. При этом в соответствии с условиями мирового соглашения обязательство ответчика по выплате истцу суммы долга обеспечивается залогом (ипотекой) недвижимого имущества ответчика, на которое в случае нарушения ответчиком условий мирового соглашения истец вправе обратить взыскание. Может ли суд утвердить мировое соглашение, заключенное на вышеуказанных условиях?

 При обсуждении указанного вопроса Л.А. Новоселовой было отмечено, что запрета на утверждение мирового соглашения с таким условием нет, на практике такие случаи имеют место. Однако необходимо обратить внимание на то, что мировое соглашение обеспечивается принудительной силой судебного решения и, следовательно, должна существовать возможность быстрого его исполнения. В приведенной ситуации возникает вопрос о возможности быстро и безусловно исполнить решение, которое обеспечено ипотекой.

Д.В. Новаком высказана точка зрения о возможности утверждения подобного мирового соглашения.

Р.С. Бевзенко указал на два момента: во-первых, такая ипотека должна быть зарегистрирована в ЕГРП, а во-вторых, возникает вопрос о том, что должно быть изложено в исполнительном листе.

 21.     Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге», при залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, в связи с тем, что к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания.

В случае если по договору залога помимо нежилого помещения право аренды земельного участка под зданием в залог все же передано, при этом основанием возникновения права аренды является договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, возникают следующие вопросы:

-      требуется ли согласие соарендаторов земельного участка на залог права аренды одним из соарендаторов;

- применяются ли в указанном случае правила о предшествующей и последующей ипотеке, если другой соарендатор также передал в залог право аренды данного земельного участка;

- должны ли привлекаться к участию в деле по иску об обращении взыскания на заложенное имущество (нежилое помещение и право аренды земельного участка под зданием) соарендаторы земельного участка и если да, то в каком качестве (третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, или ответчики).

 В ответ на поставленный вопрос Р.С. Бевзенко указал на необходимость руководствоваться принципом единства судьбы объекта недвижимости и земельного участка (в данном случае единства судьбы нежилого помещения и доли в праве общей собственности на общее имущество здания, в том числе на земельный участок). В связи с этим согласие соарендаторов земельного участка на залог права аренды одним из соарендаторов не требуется. Правила о предшествующей и последующей ипотеке, если другой соарендатор также передал в залог право аренды данного земельного участка, также не применяются. Необходимость в привлечении соарендаторов земельного участка к участию в деле по иску об обращении взыскания на заложенное имущество отсутствует. Позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по сходным вопросам изложена в постановлении Президиума от 09.12.2010 № 10438/10 по делу № А40-53940/09.

 22.     Возможно ли обращение взыскания на земельный участок, находящийся в собственности залогодателя, в том случае, если на указанном земельном участке имеется недвижимое имущество третьих лиц(8)?

_________________________

(8) Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2010 № 18АП-4823/2010, № 18АП-5139/2010 по делу № А76-16378/2009.

 По мнению Л.А. Новоселовой, обратить взыскание на земельный участок возможно, так как в ряде случаев земельный участок может быть заложен как самостоятельный объект.

Данная точка зрения поддержана Р.С. Бевзенко исходя из положений ст. 35 ЗК РФ.

 23.     Возможно ли обращение взыскания на заложенное имущество по товарному кредиту (п. 5 ст. 488 ГК РФ) в том случае, если срок исполнения главного обязательства не наступил? Так, в соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно небудет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Требуется ли соблюдение досудебного порядка в части требования о досрочном погашении основного обязательства(9)?

_________________________

Постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2010 №18АП-1944/10; Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2009 №17АП-11661/09-ГК: Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2010 №18АП-12392/09; Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.05.2010 №Ф09-2562/2010.

 Л.А. Новоселова указала, что в данном случае действует общее правило, согласно которому взыскание на заложенное имущество может быть обращено в тот момент, когда наступает срок исполнения основного обязательства, если это обязательство не исполнено. При этом в ряде случаев закон предусматривает возможность предъявления требования о досрочном исполнении обязательства.

При невыполнении требования о досрочном исполнении обязательства залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога.

Р.С. Бевзенко отметил, что в рассматриваемой ситуации предъявление одновременно (предварительно) иска о досрочном погашении основного обязательства не требуется согласно позиции, изложенной в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

 24. В соответствии с п. 10 ст. 28.1 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 №2872-1 (в ред. Федерального закона от 30.12.2008 № 306-ФЗ) «О залоге» в случаях обращения взыскания на движимое имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного движимого имущества определяется решением суда.

Согласно подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (в ред. Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в частности, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора — самим судом.

При применении данных правовых норм возник вопрос относительно того, каким образом суду следует устанавливать начальную продажную цену заложенного имущества, если судом рассматриваются требования об обращении взыскания на заложенное имущество, заявленные залогодержателем по последующему договору о залоге (истец) и залогодержателем по предшествующему договору о залоге (третье лицо, заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора), при этом залоговая стоимость заложенного имущества в договорах предшествующего и последующего залогов разная.

В частности, возник вопрос, возможно ли квалифицировать данную ситуацию (разная залоговая стоимость заложенного имущества в договорах предшествующего и последующего залогов) как спор относительно начальной продажной цены заложенного имущества, в связи с чем руководствоваться подходом по определению начальной продажной цены заложенного имущества, отраженным в п. 6 приложения к информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» (при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества).

В том случае, если квалификация рассматриваемой ситуации как спора относительно начальной продажной цены заложенного имущества возможна, возникает другой вопрос относительно того, каким образом суду следует устанавливать рыночную цену заложенного имущества, если лица, участвующие в деле (истец и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора), занимают пассивную позицию (письменные доказательства рыночной стоимости заложенного имущества не представляют, ходатайства о назначении экспертизы по вопросу об определении рыночной стоимости заложенного имущества не заявляют, согласие на назначение указанной экспертизы не выражают).

При применении п. 10 ст. 28.1 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге», подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» возник также вопрос относительно того, каким образом суду следует устанавливать начальную продажную цену заложенного имущества в случае, если заявленное требование об обращении взыскания на заложенное имущество основано на залоге, возникшем на основании закона (п. 3 ст. 334 ГК РФ).

 При обсуждении вопроса Л.А. Новоселова указала на то, что в изложенной ситуации суд сам определяет начальную продажную цену заложенного имущества, при этом суд не связан оценкой, представленной последующим или предшествующим залогодержателем (размерами залоговой стоимости имущества, установленными соответствующими договорами залога).

В ситуации, когда заявленное требование об обращении взыскания на заложенное имущество основано на залоге, возникшем на основании закона, суд также сам определяет начальную продажную цену заложенного имущества. Выводы суда о ней могут быть основаны на представленных сторонами доказательствах, заключении эксперта по вопросу об определении рыночной стоимости заложенного имущества и т.п.

 25. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.11.2010 № 2209/10 по делу № А65-16430/2008-СГ1-5 сформировал правовую позицию по вопросу о возможности рассмотрения дела по иску об обращении взыскания на заложенное имущество индивидуального предпринимателя, состоящего в зарегистрированном браке.

Суд отметил, что поскольку на спорное имущество распространяется режим совместной собственности супругов (ст. 33, 34 Семейного кодекса Российской Федерации), то на момент вынесения решения по делу собственником соответствующей части заложенного имущества, переданного в залог по договору о залоге, являлась супруга индивидуального предпринимателя.

Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. При таких обстоятельствах решение по делу принято о правах лица, не привлеченного к участию в деле, и отменено, так как спор не может быть рассмотрен без привлечения к участию в деле супруга индивидуального предпринимателя.

Подлежит ли исследованию обстоятельство заключения брака и является ли необходимым привлечение супруга к участию в деле либо в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, либо в качестве ответчика? Обращается ли в таком случае взыскание на все заложенное имущество предпринимателя либо только на его долю в общем имуществе супругов?

Следует ли отказывать в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на заложенное имущество индивидуального предпринимателя, если супруг не был привлечен судом первой инстанции к участию в деле в качестве ответчика?

 По мнению Л.А. Новоселовой, в приведенной ситуации обстоятельства заключения брака исследованию не подлежат, вместе с тем суду необходимо установить, состоит лицо в браке или нет. Привлечение к участию в деле супруга в качестве соответчика является обязательным. Непривлечение супруга судом первой инстанции к участию в деле является не основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, а основанием для отмены решения и направления дела на новое рассмотрение. В данном случае с учетом субъектного состава участников спора может возникнуть вопрос о подведомственности дела арбитражному суду.

На вопрос о том, на что в таком случае обращается взыскание, Л.А. Новоселова высказала мнение, что исходя из ст. 255 ГК РФ взыскание обращается на долю индивидуального предпринимателя в праве общей собственности.

 26. При обращении взыскания на заложенные товары в обороте представляется затруднительным определение формы изложения резолютивной части решения.

Возможные варианты:

«Обратить взыскание присужденной суммы на следующее заложенное имущество: товары в обороте в ассортименте, указанном в Приложении №1 к договору залога»;

«Обратить взыскание присужденной суммы на товары в обороте (например, автозапчасти или готовую продукцию — автомобили) общей залоговой стоимостью, например, 100000 руб.».

В своем выступлении Л.А. Новоселова отметила необходимость перечисления в резолютивной части судебного решения объектов, на которые обращается взыскание, с указанием их идентифицирующих признаков и места нахождения. Ссылка на приложение к договору в резолютивной части решения недопустима. Что касается начальной продажной цены имущества, то она может быть указана как в мотивировочной части решения, так и в резолютивной части. Таким образом, второй вариант является предпочтительным.

 27. Вопросы, касающиеся включения требований залогодержателей в реестр кредиторов.

а)     каким образом следует учитывать в реестре требований кредиторов, а также при определении числа голосов на собраниях кредиторов требования к должнику по делу о банкротстве, который является одновременно поручителем и залогодателем?

В соответствии с п. 5 ст. 138 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (9) (в ред. Федерального закона от 07.02.2011 № 8-ФЗ) залогодержатели по договорам залога, заключенным с должником в обеспечение исполнения обязательств иных лиц, обладают правами конкурсных кредиторов, требования которых обеспечены залогом имущества должника, во всех процедурах, применяемых в деле о банкротстве.

_________________________

(9) Далее — Закон о банкротстве.

 Согласно одной позиции(10) кредитор вправе требовать включения своих требований в реестр требований кредиторов должника в третью очередь по двум основаниям, но с одной суммой: как кредитор, требования которого обеспечены договорами залога, и как кредитор, требования которого обеспечены договорами поручительства. Соответственно, кредитор вправе и голосовать на собраниях кредиторов этой суммой, и определять порядок продажи заложенного имущества. Очевидно, суд исходит из того, что на стороне должника возникло два самостоятельных дополнительных обязательства: поручительство и залог.

_________________________

(10) Постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25.05.2010 № Ф10-6316/09(4,5) по делу № А14-5843/2009/21/276.

 Сторонники другой позиции(11) исходят из того, что на стороне должника как поручителя и залогодателя по одному договору возникает только одно обязательство — исполнить главное (обеспеченное) обязательство. Следовательно, требования подлежат включению в реестр требований кредиторов один раз — как обеспеченные залогом имущества должника.

_________________________

(11) Постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 12.10.2010 по делу № А46-23868/2009.

 Следует ли в таком случае суду отказывать в установлении требования по договору поручительства либо следует исходить из того, что требование включается в реестр одновременно и по договору залога, и по договору поручительства.

б)     допускается ли отказ кредитора от обеспечения залогом своего требования в части?

Например, требование банка по кредитному договору обеспечено залогом здания и автомобиля, предметы залога имеются у залогодателя в натуре. Банк обращается с требованием кредитора в деле о банкротстве, при этом полагая, что автомобиль не является ликвидным имуществом, банк просит установить часть требования, соответствующую стоимости здания, как обеспеченную залогом, а в остальной части — как не обеспеченное.

Аналогичная ситуация возможна, когда требования банка уже включены в реестр как обеспеченные залогом (например, товаров в обороте), однако впоследствии выяснив, что часть товаров отсутствует, банк заявляет отказ или просит исключить часть требования из обеспеченного залогом в размере, соответствующем стоимости утраченного имущества, и просит учесть эти требования при голосовании на собраниях кредиторов.

Представляется, что в данном случае отказ банка нарушает действующее законодательство и права иных кредиторов. Денежное обязательство по кредитному договору обеспечено в полном объеме, исключение части требования является односторонним изменением условий договора о залоге. Кроме того, в случае принятия отказа создается ситуация, когда по одному и тому же обязательству банк приобретает и права залогового кредитора, и право голоса на собраниях кредиторов.

в) вправе ли кредитор отказаться от обеспечения залогом требования, включенного в реестр требований кредиторов как залогового, в конкурсном производстве? В ст. 18.1 Закона о банкротстве предусмотрена возможность кредитора отказаться от реализации предмета залога только в процедурах финансового оздоровления и внешнего управления.

В случае утвердительного ответа какова судьба залога как обременения вещи: прекращается или следует судьбе вещи при продаже предмета залога?

 Л.А. Новоселова обратила внимание, что правовая позиция по первому из поставленных вопросов содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.04.2011 № 18262/10 по делу № А08-10540/2009-11Б и заключается в следующем.

В реестр требований кредиторов должника требования как обеспеченные залогом включаются на сумму оценки предмета залога. Требования к должнику как поручителю учитываются в реестре в составе необеспеченных требований кредиторов третьей очереди за вычетом суммы, включенной в реестр как обеспеченной залогом, и могут быть скорректированы впоследствии в зависимости от фактической цены продажи заложенного имущества.

По вопросу о том, допускается ли отказ кредитора от обеспечения залогом своего требования в части, Л.А. Новоселова ответила утвердительно, указав на право кредитора отказаться от реализации своего права прибегнуть к обеспечению в виде залога своего требования в части.

 28. Вопросы, связанные с применением положений постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 №10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге».

В соответствии с п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 в ходе рассмотрения дела арбитражному суду необходимо установить размер требований кредитора к должнику по обязательству, обеспеченному залогом. При этом следует иметь в виду, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по этому делу, учитываются при рассмотрении судом другого дела, предметом которого являются отношения должника по основному обязательству и залогодателя, к которому на основании ст. 387 ГК РФ перешли права кредитора по обеспеченному залогом обязательству. Если суд придет к иным выводам, нежели содержащимся в судебном акте по делу об обращении взыскания на предмет залога, он должен указать соответствующие мотивы.

В связи с изложенным возникает вопрос, вправе ли суд определить иной размер требований по обязательству, обеспеченному залогом, чем установлен ранее вступившим в законную силу судебным актом?

Распространяется ли данное правило на возможность установления судом исключительно иного размера требований по обязательству, обеспеченному залогом, либо каких-либо иных фактических обстоятельств (например, факта заключённости, действительности обязательства, обеспеченного залогом)?

Как подобное правило, регламентированное п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10, соотносится с положениями ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации?

 По мнению Л.А. Новоселовой, такая ситуация возможна: суд при рассмотрении обратного требования залогодателя к должнику вправе определить иной размер требований по обязательству, обеспеченному залогом, чем установлен ранее вступившим в законную силу судебным актом по требованию кредитора к залогодателю. Например, когда по делу об обращении взыскания на заложенное имущество залогодатель, зная о наличии каких-либо обстоятельств, влияющих на размер обеспеченных залогом требований, при рассмотрении предъявленного к нему иска на эти обстоятельства не ссылался. Впоследствии при рассмотрении требования, заявленного на основании ст. 387 ГК РФ, должник вправе выдвигать соответствующие возражения, которые могут быть учтены судом.

 29. Согласно подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ одним из оснований прекращения залога является прекращение обеспеченного залогом обязательства. Согласно п. 3 ст. 352 ГК РФ при прекращении залога вследствие исполнения обеспеченного залогом обязательства залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан немедленно возвратить его залогодателю.

В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ одним из оснований прекращения обязательства является его надлежащее исполнение.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», действия, являющиеся исполнением обязательств, являются сделками, которые могут быть оспорены по специальным основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве.

Принимая во внимание изложенное, в ситуации, когда действия, являющиеся исполнением обеспеченного залогом обязательства (например, действия по перечислению денежных средств в счет погашения задолженности по кредитному договору), были признаны судом недействительными по основаниям, предусмотренным Законом о банкротстве, возникают вопросы:

-      является ли в рассматриваемом случае факт восстановления обеспеченного залогом обязательства основанием для восстановления залога;

-      имеет ли в данном случае правовое значение факт возврата залогодержателем залогодателю заложенного имущества.

 Л.А. Новоселова полагает, что в рассматриваемой ситуации имеются основания для восстановления залога.

 30. В п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» содержится положение, согласно которому в соответствии со ст. 337 ГК РФ стороны договора о залоге вправе предусмотреть, что залог обеспечивает не только обязательства, возникающие из договора (например, о возврате кредита и процентов за его пользование), но также и требование о возврате полученного (требование о возмещении в деньгах стоимости полученного) по такому договору при его недействительности.

В какой части правовая позиция о возможности обеспечения залогом требования о реституции при недействительности основного договора применима к обязательствам, обеспеченным поручительством?

Возможно ли применять к отношениям поручительства также толкование, указанное в п. 13, абз. 1 п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10?

 В ответ на вопрос о возможности обеспечить поручительством реституционное обязательство Л.А. Новоселовой высказано мнение, что поручительством может быть обеспечено любое требование, в том числе реституционное, если стороны это предусмотрели в договоре.

Отмечено также, что стороны договора о залоге вправе предусмотреть, что залог обеспечивает кондикционное требование о возврате полученного (требование о возмещении в деньгах стоимости полученного) по такому договору при его незаключенности.

Применительно к ситуации изменения размера или срока исполнения обеспеченного поручительством обязательства по сравнению с тем, как такое условие определено в договоре поручительства, Р.С. Бевзенко указал следующее. В отношении поручительства есть специальная норма — п. 1 ст. 367 ГК РФ, в силу которой в случае изменения обеспеченного поручительством обязательства, влекущего увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя, без согласия последнего поручительство прекращается. Разъяснения, содержащиеся в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 № 10, к отношениям поручительства не применяются.

 31.     В случае реализации продавцом по договору продажи недвижимости с условием оплаты в кредит права требовать возврата неоплаченного товара, предусмотренного п. 3 ст. 488 ГК РФ, без предъявления требования о расторжении договора можно ли считать, что договор купли-продажи расторгнут путём отказа продавца от исполнения договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ) и тем самым правовой титул продавца на недвижимую вещь восстановлен, поскольку отпало основание его возникновения?

Либо избранный истцом (продавцом) способ защиты в виде требования о возврате недвижимого имущества с одновременным восстановлением в ЕГРП соответствующей записи является ненадлежащим, поскольку фактически речь идёт о восстановлении правового титула продавца на недвижимое имущество, что возможно только при предъявлении вещно-правовых исков, каковым иск, предъявленный в порядке, установленном п. 3 ст. 488 ГК РФ, не является?

 При обсуждении данного вопроса Д.В. Новак указал, что такое требование о возврате неоплаченного товара является отказом продавца от исполнения договора, влекущим его расторжение. Но предъявление такого требования само по себе не лишает покупателя зарегистрированного в установленном порядке правового титула на недвижимое имущество. Основанием восстановления права собственности продавца является судебный акт о возврате недвижимого имущества.

Что касается рассматриваемого способа защиты нарушенного права, Д.В. Новак отметил, что есть множество требований о восстановлении записи в ЕГРП, которые не являются вещно-правовыми исками, например, ст. 398 ГК РФ, предусматривающая последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность. Кроме того, сходная с описанной в вопросе ситуация изложена в п. 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

 32.     Из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.02.2011 № 13534/10, следует, что иск о признании права на долю в объекте незавершенного строительства удовлетворению не подлежит; такое требование необходимо рассматривать как возникшее из обязательства требование о государственной регистрации перехода права собственности. В то же время в судебной практике судов общей юрисдикции имеются примеры решений о признании прав на квартиры в объектах незавершенного строительства по искам физических лиц. Имеются также случаи, когда аналогичные иски в отношении других квартир, но в этих же объектах заявляют юридические лица в арбитражные суды, ссылаясь на необходимость единого подхода к разрешению аналогичных споров. Каким может быть правовой выход из указанной ситуации?

 При обсуждении данного вопроса Р.С. Бевзенко отметил, что инвестиционные контракты не являются основанием возникновения у инвесторов права собственности на недвижимое имущество (объект незавершенного строительства) Данное вещное право возникает лишь с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ).

 *Оригинал настоящей статьи находится на сайте

http://www.ekaterinburg.arbitr.ru/